Archiv
22. August 2016

Steigende Hürden für Neuhypotheken

Wohneigentümer profitieren von supergünstigen Hypotheken. Umso höher ist die Hürde aber für diejenigen, die einen Kauf erst planen.

Steigende Hürden für Neuhypotheken
Die kalkulatorischen und effektiven Kosten gelten für eine durchschnittliche Eigentumswohnung, deren Kaufpreis seit 2006 von 490 000 auf 700 000 Franken gestiegen ist.

Glücklich sind diejenigen, die bereits Wohneigentum besitzen. Ihre Hypozinsen sind auf einem Rekordtief. Um aber davon profitieren zu können, muss man zuerst die Finanzierungshürde nehmen. Und diese liegt höher denn je – das zeigt unsere Analyse der kalkulatorischen Kosten für Wohneigentum. Diese Analyse ­basiert auf dem mittleren Preis einer Eigentumswohnung (derzeit 700 000 Franken) und einer Belehnung von 80 Prozent. Bei einem solchen Durchschnittsobjekt kalkuliert die Bank zurzeit mit monatlichen Kosten von 3190 Franken, um die Finanzkraft ­eines potenziellen Käufers zu prüfen – so viel wie noch nie (siehe Grafik).

Die effektiven Kosten für diese Liegenschaft betragen aber lediglich 1610 Franken – also gerade mal die Hälfte des kalkulatorischen Betrags. Das bedeutet: Wer sich Wohneigentum nach wie vor leisten kann, für den spielt es keine Rolle, dass die Kaufpreise ständig gestiegen sind. Die extrem tiefen Zinssätze können diese Mehrkosten mehr als ausgleichen.

Vor zehn Jahren waren die effektiven Kosten für eine Durchschnittswohnung mit 1940 Franken pro ­Monat noch um einiges höher, obwohl der Kaufpreis damals erst bei 490 000 Franken lag. Denn der Hypozins kostete rund drei Mal so viel wie heute. Umgekehrt waren die kalkulatorischen Kosten mit 2400 Franken pro Monat wesentlich günstiger als heute. Umso einfacher war es für einen Käufer damals, sein Wunschobjekt zu finanzieren.

Dass diese Schere zwischen den kalkulatorischen und den effektiven Kosten immer weiter auseinandergeht, ist von der Politik beabsichtigt. Die Finanzmarktaufsicht (Finma) und die Schweizerische Nationalbank haben damit einen Sicherheitspuffer geschaffen, um die Entstehung einer Spekulationsblase zu verhindern. Die Grafik dokumentiert anschaulich, wie stark dieser Puffer gewachsen ist.

Doch der eigentliche Grund für die Überhitzungsgefahr ist die Nullzinspolitik der Notenbanken. Denn am einfachsten liesse sich das Risiko einer Preisblase durch höhere Leitzinsen eindämmen. Nur sträuben sich die Geldhüter gegen einen solchen Schritt. Und damit bleibt auch die grosse Kluft zwischen den kalkulatorischen und den effektiven Wohnkosten bis auf Weiteres bestehen.

Aktuell auf blog.migrosbank.ch: Rekordtiefe Hypozinsen – aber nicht für alle

Autor: Albert Steck