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29. Mai 2017

Klare Regeln für die Untervermietung

Untervermietungen an Touristen sind beliebt. Nicht nur bei Vermietern, auch beim Fiskus und der Bank gelten klare Regeln, erklärt Jeannette Schaller, Leiterin Finanzplanung bei der Migros Bank.

Die Angebotsdichte untervermieteter Wohnungen für Touristen

Für Privatunterkünfte in Schweizer Städten und Tourismusorten sind Onlinebuchungs-Plattformen nicht mehr wegzudenken. Besonders gross ist das Angebot in Basel und Genf. Die beiden Städte übertreffen mit fast acht beziehungsweise zehn Airbnb-Inseraten pro 1000 Einwohner gar europäische Metropolen wie Berlin.

Mieter dürfen jederzeit ihre Wohnung via Airbnb und Co. untervermieten – unter vier Voraussetzungen. Erstens ist die Zustimmung des Vermieters einzuholen, und zweitens sind ihm die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben, idealerweise in Form eines Untermietvertrags. Drittens dürfen dem Vermieter keine Nachteile entstehen – etwa keine Lärmbelästigung für die Nachbarn. Viertens darf der Untervermietungszins nicht missbräuchlich hoch sein.

Letzteres ist der Fall, wenn der Airbnb-Gast für die Unterkunft wesentlich mehr bezahlt als der Mieter selber. Rechtsexperten erachten einen Aufschlag von bis zu drei Prozent als zulässig – bezogen auf die Benützung der Räumlichkeiten. Er kann höher ausfallen für Zusatzdienstleistungen wie beispielsweise Möblierung, Frühstück oder nachträgliche Reinigung. Darüber hinausgehende Gewinne kann der Vermieter abschöpfen. Wie die Mieter müssen auch Stockwerkeigentümer bei der Beherbergung von Airbnb-Gästen auf die Nachbarn Rücksicht nehmen. Ist dies nicht der Fall, können benachbarte Stockwerkeigentümer eine Einschränkung für die Kurzzeitvermietungen verlangen.

Diskussionsbedarf mag es auch mit der Bank geben: Airbnb-Erträge können erheblich schwanken, sodass die Hypothekarbank das Airbnb-Einkommen für die finanzielle Tragbarkeit des Wohnobjekts in der Regel nicht anrechnet. Ebenfalls zurückhaltend ist der Fiskus, den Eigenmietwert proportional um die via Onlineplattformen vermieteten Zimmer zu kürzen. Obwohl die Airbnb-Erträge stark schwanken, muss sie der Gastgeber stets als Einkommen versteuern – sei er selber Wohneigentümer oder nur Vermieter. Zudem ist die je nach Kanton vorgeschriebene Kurtaxe zu entrichten. Umgekehrt sind Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung abzugsfähig. Diverse Kantone erlauben, dass für Möbel pauschal 20 Prozent der Bruttomiete abgezogen werden dürfen, für Wäsche weitere 13 Prozent. 

Autor: Jeannette Schaller